전세계약 시 주의할 점

📋 목차

• 📄 계약 전 필수 확인 사항: 등기부등본 완벽 분석
• 🏠 안전한 계약을 위한 신탁 부동산과 대리인 계약 시 주의점
• 💰 임대인의 재정 상태 확인: 체납 세금 및 선순위 임차인 파악
• ✍️ 계약 당일 및 잔금 지급 시 반드시 지켜야 할 체크리스트
• 🏢 다가구/다세대 주택 계약 시 위험 요소 분석 및 대응법
• 🛡️ 전세 보증금 안전 장치: 전세보증보험 가입 요령
• ⚖️ 전세 계약 관련 법률 분쟁 예방 및 사기 유형 분석
• ❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

최근 전세 사기 사건이 끊이지 않으면서 전세 계약을 앞둔 많은 분들이 불안감을 느끼고 있어요. 어렵게 마련한 소중한 보증금을 지키기 위해서는 계약 전부터 잔금 지급일까지 철저한 확인 절차가 필요해요. 단순히 공인중개사나 집주인의 말만 믿어서는 안 되며, 임차인 스스로 부동산의 권리 관계를 분석하고 위험 요소를 파악해야 합니다.

 

이 글은 전세 계약을 앞둔 분들이 안전하게 계약을 진행할 수 있도록 계약 단계별로 반드시 확인해야 할 핵심 주의사항들을 상세하게 정리했어요. 등기부등본 확인법부터 신탁 부동산, 체납 세금 확인, 전세보증보험 가입 요령까지, 보증금을 지키는 7가지 필수 체크리스트를 지금부터 함께 살펴봐요.

 

📄 계약 전 필수 확인 사항: 등기부등본 완벽 분석

전세 계약의 첫 단추이자 가장 중요한 절차는 바로 '등기부등본' 확인이에요. 등기부등본은 해당 부동산의 주소, 면적, 소유자, 그리고 담보 설정 내역(빚) 등 모든 법적 정보를 담고 있는 문서예요. 부동산 계약의 '성적표'와 같다고 생각하시면 돼요. 이 문서를 꼼꼼히 분석하는 것만으로도 전세 사기의 90% 이상을 예방할 수 있어요. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 쉽게 발급받을 수 있으며, 계약 시점과 잔금 지급 시점, 최소 두 번 이상 발급받아 확인하는 것이 안전해요.

 

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있어요. 표제부는 부동산의 기본 정보(주소, 면적, 건물 구조 등)를 보여줘요. 가장 중요한 갑구와 을구는 다음과 같은 내용을 담고 있어요.

 

1. 갑구 (甲區): 소유권에 관한 사항 확인

갑구에서는 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 그리고 소유권에 어떤 제한이 걸려 있는지를 확인할 수 있어요. 첫 번째로 확인해야 할 것은 현재 소유자가 누구인지예요. 등기부등본 갑구에 기재된 '현재 소유자'의 이름과 주민등록번호를 공인중개사나 집주인에게 받은 신분증과 대조해 보세요. 만약 임대인과 소유자의 이름이 다르다면 계약을 진행해서는 안 됩니다. 소유자가 아닌 대리인과 계약할 경우, 반드시 뒤에서 설명할 대리 계약 시 주의사항을 철저히 따라야 해요.

 

또한, 갑구에서는 '압류', '가압류', '경매개시결정', '가처분' 등의 기록이 있는지 확인해야 해요. 이러한 기록들은 소유자의 재정 상태가 매우 불안정하다는 증거예요. 만약 경매가 이미 진행 중이라면 임차인의 보증금 회수가 매우 어려워질 수 있어요. 특히, 최근에 소유권이 이전된 경우(소유권 변경일자가 짧은 경우)에는 투기 목적으로 집을 매입한 '무자본 갭투자'일 가능성이 높으므로 더욱 주의가 필요해요. 집주인의 잦은 변경은 전세 사기의 전형적인 패턴 중 하나예요.

 

2. 을구 (乙區): 근저당권 및 기타 권리 관계 확인

을구는 소유권 이외의 권리(저당권, 전세권 등)에 관한 사항을 나타내요. 여기서 가장 중요한 것은 '근저당권' 설정 여부예요. 근저당권은 임대인이 해당 주택을 담보로 은행에서 대출을 받았다는 의미예요. 근저당권이 설정되어 있다면, 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우 은행이 가장 먼저 대출금을 회수해 가기 때문에 임차인의 보증금 회수에 직접적인 영향을 미쳐요. 등기부등본의 을구에는 채권최고액이 표시되는데, 이는 대출 원금의 120%~130% 수준으로 설정되는 것이 일반적이에요. 예를 들어, 1억 원을 대출받았다면 채권최고액은 1억 2천만 원으로 기재될 수 있어요.

 

3. 전세가 안전한지 계산하는 방법: 선순위 채권액 분석

임대차 계약을 안전하게 진행하려면, 임차인보다 앞서 돈을 돌려받을 권리를 가진 채권(선순위 채권)이 얼마나 되는지 파악해야 해요. 일반적으로 '선순위 채권'이라 함은 근저당권의 채권최고액과 다른 임차인의 보증금(다가구 주택의 경우)을 합산한 금액이에요. 이 금액이 주택 매매 시세와 비교해서 어느 정도인지 확인하는 것이 핵심이에요.

 

계산식은 간단해요: (선순위 채권액 + 임차할 전세보증금) / 주택 매매 시세. 이 비율이 80%를 초과하면 '깡통 전세' 위험이 크다고 판단해요. 예를 들어, 시세 3억 원짜리 주택에 근저당권이 1억 원이 있다면, 임차인의 전세금(2억 원)을 더하면 3억 원이 되므로 비율이 100%예요. 만약 집값이 하락하거나 경매로 넘어가 시세보다 낮은 가격(예: 2억 5천만 원)에 팔리면, 은행이 1억 원을 먼저 가져가고 남은 1억 5천만 원만 임차인들이 나눠 갖게 되어 보증금 2억 원을 모두 돌려받을 수 없는 상황이 발생할 수 있어요. 전문가들은 보증금 반환 보증보험 가입이 가능한 수준인 70%~80% 미만일 때를 안전하다고 판단해요.

 

등기부등본 확인 시에는 반드시 계약 당사자(임대인)가 직접 발급받은 등기부등본뿐만 아니라, 임차인 스스로 인터넷등기소에서 발급받아 내용을 이중으로 확인해야 해요. 혹시나 임대인이 위조된 서류를 제시할 수 있기 때문이에요. 계약금을 지불하기 직전, 잔금을 지불하기 직전, 그리고 확정일자를 받기 직전에 각각 한 번씩 총 세 번을 확인하는 것이 가장 안전한 방법이에요. 만약 계약서 작성 후 잔금을 치르기 전에 임대인이 추가로 대출을 받아 근저당권을 설정하는 경우가 있기 때문에 잔금일에 최종 확인은 필수예요.

 

🍏 등기부등본 항목별 위험 요소 비교

항목	안전한 경우	주의가 필요한 경우 (위험)
갑구 (소유자)	현재 소유자가 임대인과 일치, 깨끗한 소유권 이전 내역	소유자가 자주 변경, 경매개시결정, 가압류, 압류 기록 존재
을구 (근저당권)	근저당권이 없거나, 있어도 채권최고액이 매매 시세의 50% 미만	채권최고액이 시세의 70% 이상, 임차인의 전세금과 합쳐 시세 초과
매매 시세 대비 전세가율	전세가율 (보증금/매매가) 70% 미만	전세가율 80% 이상 ("깡통 전세" 위험)

 

🏠 안전한 계약을 위한 신탁 부동산과 대리인 계약 시 주의점

부동산 계약은 원칙적으로 등기부등본상의 소유자 본인과 직접 체결해야 해요. 하지만 소유자가 아닌 대리인과 계약을 하거나, 소유자가 복잡한 형태의 신탁 부동산인 경우가 있어요. 이러한 특수한 계약 형태는 사기 위험이 높고 법적 효력 다툼이 발생하기 쉬워요. 특히 신탁 부동산 계약은 최근 전세 사기 유형에서 빈번하게 등장하므로 각별히 주의해야 해요.

 

1. 신탁 부동산 계약의 함정 파악하기

신탁 부동산이란, 소유자가 자신의 부동산을 신탁회사에 맡기고 관리 및 개발을 위탁하는 것을 말해요. 등기부등본을 확인하면 갑구에 소유자가 '신탁회사'로 기재되어 있고, 을구 또는 등기사항전부증명서의 특약사항에 '신탁원부'라는 기록이 남아 있어요. 이 경우 법률적으로 주택의 소유권은 신탁회사에 있어요. 따라서 신탁된 주택의 임대차 계약은 신탁회사와 체결하거나, 신탁회사의 '사전 동의서'를 받은 상태에서만 소유자(위탁자)와 계약해야 법적 효력이 발생해요.

 

만약 신탁회사 동의 없이 원 소유자와 계약을 했다면, 이 계약은 무효예요. 신탁회사는 임차인을 무단 점유자로 보고 퇴거를 요구할 수 있어요. 또한, 신탁된 주택의 소유권이 신탁회사에 넘어가는 순간, 임차인은 신탁회사의 채권자보다 후순위로 밀려날 수 있어요. 신탁부동산인지 아닌지를 확인하려면 등기부등본 갑구의 소유자를 확인하는 것이 가장 중요해요. 등기부등본을 발급받았을 때 소유자가 신탁회사로 되어있다면, 반드시 신탁회사에 연락하여 임대차 계약 체결 가능 여부를 확인하고, 임대인이 신탁회사의 동의서를 가지고 있는지 확인해야 해요.

 

신탁부동산 사기 유형은 소유자가 신탁등기를 한 사실을 숨긴 채, 마치 본인이 소유자인 것처럼 행세하며 임차인과 전세 계약을 맺는 경우가 많아요. 임차인이 보증금을 건네주면 신탁회사에 변제하는 대신 본인의 채무를 갚는 데 사용하고, 임차인은 보증금을 떼이는 구조예요. 이러한 사기를 방지하려면 등기부등본을 직접 발급받아 소유자를 확인하고, 만약 신탁 관련 내용이 있다면 신탁원부를 확인하여 임대차 계약에 대한 신탁회사의 동의 여부를 명확히 해야 해요.

 

2. 대리인 계약 시 필수 확인 사항

집주인이 바쁘다는 이유로 배우자, 자녀, 혹은 부동산 관계자에게 계약을 위임하는 경우가 있어요. 대리인과 계약을 진행할 때는 반드시 위임장을 통해 대리 권한을 확인해야 해요. 핵심은 다음과 같아요.

 

첫째, 임대인 본인의 '위임장'을 확인해요. 위임장에는 '임차인 누구에게 전세보증금 얼마에 몇 년간 임대하는 계약을 체결하는 권한을 위임한다'는 내용이 구체적으로 기재되어 있어야 해요. 위임장의 내용이 포괄적인지 구체적인지 확인해야 해요. 둘째, '인감증명서'를 확인해요. 위임장에 찍힌 도장이 임대인의 인감도장인지 확인하기 위해, 인감증명서를 통해 위임장의 인감도장과 일치하는지 대조해야 해요. 인감증명서는 발행일이 3개월 이내의 최신본이어야 해요. 셋째, 위임장에 있는 임대인 신분증 사본과 등기부등본 소유자 정보를 대조해요. 넷째, 계약금 및 잔금은 반드시 임대인 본인 명의 계좌로 송금해야 해요. 대리인 계좌로 송금할 경우 추후 분쟁 발생 시 임대인이 "나는 돈을 받은 적이 없다"고 주장할 수 있어요. 마지막으로, 계약 직전에 임대인 본인에게 직접 전화 통화를 통해 위임 사실을 확인해야 해요.

 

만약 대리인이 공인중개사라면, 공인중개사의 신분증과 중개사 자격증을 확인하여 정식 등록된 중개사인지 확인해야 해요. 공인중개사법에 따라 중개업자는 신분증과 자격증을 제시할 의무가 있어요. 중개사가 소유자로부터 위임을 받아 계약을 대리할 때도 마찬가지로 위임장과 인감증명서가 필수적으로 요구돼요.

 

🍏 계약 상대방에 따른 주의 사항 비교

계약 형태	계약 주체	핵심 확인 사항
일반 계약	등기부등본 상 소유자	신분증 대조, 등기부등본 갑/을구 확인
대리인 계약	대리인 (가족 또는 중개사)	위임장, 인감증명서, 본인 통화 확인, 본인 계좌 송금
신탁 부동산 계약	신탁회사 또는 위탁자	등기부등본상 소유자(신탁회사) 확인, 신탁회사 동의서 필수

 

💰 임대인의 재정 상태 확인: 체납 세금 및 선순위 임차인 파악

등기부등본을 확인하는 것만큼이나 중요한 것이 바로 임대인의 재정 상태를 파악하는 거예요. 임대인의 재정 상태가 불안정하여 세금을 체납했거나, 이미 다른 임차인들의 보증금이 주택 가치를 초과하는 경우, 임차인의 보증금 회수 가능성은 현저히 낮아져요. 정부는 최근 전세 사기 예방을 위해 임차인이 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있는 제도를 도입했어요. 이를 적극적으로 활용해야 해요.

 

1. 임대인의 체납 세금 확인하기

전세 계약 시 임대인이 국세나 지방세를 체납했는지 확인하는 것은 필수예요. 주택이 경매로 넘어갈 경우, 법적으로 국세 및 지방세가 임차인의 보증금보다 우선하여 변제될 수 있어요. 이른바 '당해세'는 확정일자보다 우선하기 때문에, 아무리 임차인이 전입신고와 확정일자를 먼저 받았더라도, 임대인이 체납한 당해세(재산세, 종합부동산세)가 있다면 임차인은 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있어요.

 

따라서 임대차 계약 전 임대인의 세금 체납 여부를 확인해야 해요. 2023년 4월 1일부터는 임대인의 동의 없이도 임차인이 세무서에서 임대인의 국세 체납액을 열람할 수 있는 제도가 시행되었어요. 또한, 임대인이 잔금일 이전에 미납 세금을 납부하겠다는 특약을 걸었다면, 잔금 지급일에 미납 사실이 없는지 반드시 확인해야 해요. 이와 함께, 집주인의 위임장을 받아 임대인의 동의 없이도 잔금일 이후에 관할 지방자치단체 세무 부서에 미납 지방세 열람 신청을 할 수 있어요. 이는 임차인의 대항력 발생 시점(전입신고 다음날 0시)과 세금의 법정 기일(납부기한)이 충돌할 때 임차인을 보호하기 위한 중요한 절차예요.

 

2. 선순위 임차인 파악: 다가구 주택의 위험 요소

다가구 주택은 한 건물에 여러 세입자가 거주하고, 건물 전체에 하나의 등기부등본이 있는 형태예요. 이 경우, 경매 시 건물 전체를 기준으로 보증금을 나눠 갖게 돼요. 임차인보다 앞서 계약한 '선순위 임차인'들의 보증금 총액이 많으면 많을수록, 임차인이 자신의 보증금을 온전히 돌려받을 확률은 줄어들어요. 전세 사기범들은 이러한 다가구 주택의 특성을 악용하여, 건물 가치보다 훨씬 많은 전세 보증금을 받아낸 후 잠적하는 경우가 많아요.

 

계약 전에는 반드시 임대인에게 '선순위 임차인 명부'를 요구하고, 공인중개사 입회 하에 관할 동사무소(주민센터)에 '전입세대 열람 내역'을 요청하여 확인해야 해요. 이 서류에는 해당 주소에 거주하고 있는 모든 세입자의 전입일자와 확정일자 부여 현황이 나와 있어요. 모든 선순위 임차인의 보증금 합계와 해당 주택의 근저당권 채권최고액을 더한 금액이 주택 매매 시세의 80%를 초과하는지 확인해야 해요. 만약 임대인이 선순위 임차인 명부 제공을 거부한다면, 해당 계약은 위험하다고 판단하고 계약을 포기하는 것이 현명해요.

 

선순위 임차인 명부와 전입세대 열람 내역을 통해 확인해야 할 핵심 사항은 '보증금 총액'과 '확정일자'예요. 보증금 총액이 높으면 경매 시 위험성이 높아지고, 확정일자 순위가 늦으면 보증금 회수 순위가 밀릴 수 있어요. 특히 소액 임차인의 경우 최우선 변제권을 통해 일정 금액을 우선 변제받을 수 있지만, 주택 가치 대비 선순위 채권이 과도하게 많다면 소액 임차인도 전액을 보전받지 못할 수 있어요.

 

🍏 선순위 채권자 우선순위 비교

순위	채권 종류	설명
1순위	주택 임차인의 최우선 변제금	경매개시결정 등기 전에 전입신고/점유 완료한 소액 임차인의 보증금 중 일정 금액
2순위	당해세 (국세/지방세)	해당 주택 자체에 부과된 세금 (재산세, 종합부동산세 등). 확정일자보다 우선함.
3순위	저당권(근저당권) 및 확정일자 받은 임차인	등기부등본상의 근저당 설정 일자 또는 확정일자 순서에 따라 배당.

 

✍️ 계약 당일 및 잔금 지급 시 반드시 지켜야 할 체크리스트

계약서에 서명하고 잔금을 지급하는 순간은 전세 계약에서 가장 중요하고 긴장되는 시점이에요. 이 단계에서 실수를 하면 앞서 확인한 모든 위험 요소가 현실로 다가올 수 있어요. 특히 전세 사기범들은 계약 당일 또는 잔금 지급 직전에 추가 대출을 받는 방식으로 임차인의 보증금을 가로채기도 하므로, 계약서 작성부터 이사 당일까지 긴장을 놓아서는 안 돼요.

 

1. 계약서 작성 시 특약사항 명시하기

계약서에 명확한 특약사항을 기재하는 것이 중요해요. 법적으로 보장받을 수 있는 내용 외에, 임대인과 임차인이 합의한 내용을 계약서에 명시해야 나중에 분쟁이 발생해도 유리하게 해결할 수 있어요. 예를 들어, '임차인이 전입신고와 확정일자를 받기 전에 임대인이 해당 주택을 담보로 추가 대출을 받지 않는다'는 내용을 명시해야 해요. 만약 이를 위반할 시 계약을 해지하고 보증금 전액을 반환한다는 조항을 추가하면 좋아요. 또한 '잔금 지급일까지 등기부등본을 다시 확인하고, 계약 당시와 변동 사항이 발생하면 계약을 해지할 수 있다'는 조항도 필수적이에요.

 

이사 당일 전입신고와 확정일자를 받기 전까지는 임차인의 보증금이 법적으로 보호받지 못해요. 이러한 공백기를 악용한 사기를 방지하기 위해 잔금일에는 공인중개사 입회 하에 임대인 본인 명의 계좌로 직접 송금하고, 즉시 전입신고를 하는 것이 안전해요.

 

2. 잔금 지급 후 즉시 '전입신고' 및 '확정일자' 받기

주택임대차보호법에 따라 임차인이 보증금을 보호받기 위해서는 '대항력'과 '우선변제권'을 갖춰야 해요. 대항력은 '주택의 점유(실제로 거주)'와 '전입신고'를 모두 완료했을 때, 전입신고 다음날 0시부터 발생해요. 우선변제권은 대항력 요건을 갖추고 '확정일자'를 받았을 때 생겨요. 확정일자는 임차인의 보증금 순위를 결정하는 기준이 되므로, 잔금 지급 직후 관할 주민센터에 방문하여 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받는 것이 필수예요.

 

특히, 잔금일 당일에 전입신고를 하더라도 대항력은 다음날 0시에 발생하기 때문에, 임대인이 잔금일 당일에 추가 대출을 받는다면 임차인은 대항력 순위에서 밀려날 수 있어요. 이를 방지하기 위해 '대출 말소 특약'을 통해 임대인이 잔금일 이전에 근저당권을 말소하고, 잔금일 당일에 등기부등본을 확인하여 근저당권 말소 여부를 확인한 후 잔금을 치르는 것이 가장 안전해요. 하지만 현실적으로 어려운 경우가 많으므로, 특약에 잔금일 당일 추가 대출을 금지하는 내용을 포함하고, 이사 당일에도 등기부등본을 재확인해야 해요.

 

3. 가계약금 지급 시 유의사항

가계약금은 말 그대로 '임시 계약금'이에요. 하지만 법적으로는 계약이 성립된 것으로 간주될 수 있으므로 신중해야 해요. 집주인이 임차인을 재촉하며 '일단 가계약금을 넣어라'라고 요구하는 경우가 있어요. 가계약금을 지급할 때도 등기부등본을 확인하고, 집주인 본인 명의 계좌로 송금해야 해요. 또한, 가계약금만 주고 계약을 포기할 경우, 임차인은 가계약금을 돌려받지 못할 수 있고, 임대인이 계약을 파기할 경우 가계약금의 두 배를 돌려줘야 할 의무가 생겨요. 가계약금 지급 전에 반드시 해당 주택의 권리 관계를 충분히 검토해야 해요.

 

특히 전세 사기에서는 집주인이 수십 명의 임차인에게 가계약금을 받아낸 후 잠적하는 경우가 있어요. 가계약금의 금액이 크다면 더욱 신중하게 접근해야 해요. 가계약금을 지급하더라도 '가계약금은 보증금 안전 확인 후 계약 진행 여부 결정 시 반환한다'는 등의 조건을 명시하는 것이 좋아요.

 

🍏 계약 단계별 핵심 체크리스트

단계	필수 확인 사항	주의점
가계약금 지급 전	등기부등본 확인, 집주인 본인 신분증 확인	가계약금 지급 전 위험 요소 발견 시 계약 진행 중단
계약서 작성 시	등기부등본 재확인, 특약사항 기재 (추가 대출 금지 등)	임대인 본인 명의 계좌로 계약금 송금
잔금 지급 및 이사 당일	등기부등본 최종 확인, 전입신고 및 확정일자 부여	잔금 지급 직후 관할 주민센터 방문 (오전 일찍 방문 권장)

 

🏢 다가구/다세대 주택 계약 시 위험 요소 분석 및 대응법

대한민국 주거 형태는 아파트, 오피스텔, 빌라, 다가구 주택 등 다양해요. 이 중 빌라나 다가구 주택은 전세 계약 시 아파트보다 훨씬 까다로운 권리 분석이 필요해요. 특히 다가구 주택은 구조적으로 전세 사기에 취약한 부분이 있어 임차인들의 각별한 주의가 요구돼요. 다가구와 다세대의 법적 정의 차이점을 먼저 이해하고 계약에 임해야 해요.

 

1. 다가구 주택과 다세대 주택의 법적 차이점

다가구 주택은 건물 전체를 한 명의 소유자가 소유하는 '단독주택'의 일종이에요. 한 건물에 여러 가구가 거주하더라도 등기부등본은 건물 전체에 하나만 존재해요. 반면, 다세대 주택은 여러 가구가 각각 독립된 호실을 소유하는 '공동주택'이에요. 아파트처럼 각 호실마다 별도의 등기부등본이 존재해요. 이러한 법적 차이는 경매 시 보증금 회수 방식에 결정적인 영향을 미쳐요.

 

다세대 주택은 임차인이 해당 호실의 등기부등본만 확인하면 돼요. 하지만 다가구 주택은 건물 전체의 등기부등본을 봐야 하며, 임차인보다 앞서 계약한 선순위 임차인 전체의 보증금 총액을 고려해야 해요. 다가구 주택이 경매로 넘어갈 경우, 법원에서는 건물 전체를 매각한 대금으로 근저당권자(은행)와 모든 임차인에게 순서대로 배당을 해줘요. 건물 가치가 충분하면 문제가 없지만, '깡통 전세'의 경우 임차인들의 보증금 총액이 건물 매매 시세를 초과하게 되면서 후순위 임차인은 보증금을 한 푼도 못 건지는 경우가 발생해요.

 

2. 다가구 주택 계약 시 '전입세대 열람 내역' 확인의 중요성

다가구 주택 계약 시에는 등기부등본 확인과 더불어 '전입세대 열람 내역'을 반드시 확인해야 해요. 이 서류는 임차하려는 주택에 누가 전입신고를 했는지 보여줘요. 이를 통해 선순위 임차인의 유무를 파악할 수 있어요. 또한, 임대인에게 요구하여 '선순위 임차인 현황' 목록을 받아야 해요. 이 목록에는 각 호실별 보증금액과 확정일자 부여 현황이 상세히 기재되어 있어야 해요.

 

임대차 계약 시 공인중개사에게 중개 대상물 확인 설명서에 '선순위 보증금 총액'을 정확하게 기재해 달라고 요청해야 해요. 만약 임대인이 선순위 임차인 현황 공개를 꺼리거나, 중개사가 대략적인 금액만 말해준다면 위험 신호로 간주해야 해요. 선순위 보증금 총액과 근저당권을 합산하여 주택 시세 대비 안전성을 분석해야 하며, 임차인의 보증금 합계가 시세의 80%를 초과하면 계약을 재고해야 해요. 최근 정부는 다가구 주택의 전입신고 시 '확정일자 부여 현황'을 의무적으로 확인하도록 하는 법안을 추진하고 있어요. 이 제도는 임차인이 계약 전 해당 주택의 보증금 총액을 쉽게 알 수 있도록 도와줄 거예요.

 

3. 건축물대장 확인: 무허가/불법 증축 여부 파악

다가구/다세대 주택 계약 시에는 '건축물대장'을 확인하는 것도 필수예요. 건축물대장에는 해당 건물의 용도, 층수, 면적 등이 기재되어 있어요. 만약 건축물대장에 '위반 건축물'로 등재되어 있거나, 무단 증축된 부분이 있다면 문제가 발생할 수 있어요. 예를 들어, 5층짜리 건물인데 옥탑방이나 불법 증축된 방을 전세로 내놓는 경우가 있어요. 불법 증축된 부분은 경매 시 낙찰 대상에서 제외되거나, 강제 철거 대상이 될 수 있어요. 이 경우 임차인은 보증금을 돌려받기 어렵고, 이사해야 하는 상황이 발생할 수 있어요.

 

또한, 주거용 오피스텔이나 상가 건물을 주거용으로 불법 개조하여 전세를 놓는 경우도 있어요. 건축물대장을 통해 '용도'를 확인하고, 주거용이 아닌 건물을 주거 목적으로 계약할 경우 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하거나, 전세 대출이 불가능할 수 있어요. 따라서 건축물대장의 '용도'와 '위반 건축물 여부'를 반드시 확인해야 해요.

 

🍏 다가구 vs 다세대 vs 아파트 리스크 비교

구분	다가구 주택	다세대 주택	아파트
소유권 형태	단독 주택 (건물 전체 소유자 1인)	공동 주택 (호실별 소유자 다수)	공동 주택 (호실별 소유자 다수)
등기부등본 확인	건물 전체 등본 확인, 선순위 임차인 전체 보증금 확인 필수	해당 호실 등본만 확인 (다른 호실 보증금 영향 X)	해당 호실 등본만 확인 (가장 안전)
전세 보증금 위험도	상 (선순위 임차인 보증금 합계 고려)	중 (호실별 개별 분석 필요)	하 (권리 관계 단순)

 

🛡️ 전세 보증금 안전 장치: 전세보증보험 가입 요령

아무리 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 특약사항을 기재하더라도, 예기치 않은 집값 하락이나 임대인의 재정 악화로 인해 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험은 항상 존재해요. 이러한 위험을 대비하기 위한 가장 강력한 안전 장치가 바로 '전세보증보험'이에요. 전세보증보험은 임대인이 임차인에게 보증금을 반환해 주지 못할 때, 보증 기관(주택도시보증공사(HUG) 등)이 대신 보증금을 반환해 주는 제도예요. 특히 최근 '깡통 전세' 위험이 커지면서 보증보험 가입은 선택이 아닌 필수가 되었어요.

 

1. HUG 전세보증보험의 중요성과 가입 조건

주택도시보증공사(HUG)에서 운영하는 전세보증보험은 보증금을 안전하게 지키는 핵심 제도예요. HUG는 2023년부터 보증보험 가입 요건을 강화했어요. 주요 내용은 다음과 같아요.

 

첫째, 전세가율 기준이 강화되었어요. 과거에는 전세가율이 90%까지 허용되었으나, 이제는 보증금과 선순위 채권액(근저당권 등)의 합이 주택 가격의 90% 이하여야 해요. 즉, 주택 가격이 3억 원이라면, 보증금과 선순위 채권의 합계액이 2억 7천만 원 이하여야 가입이 가능해요. 둘째, 공시가격 적용 기준이 현실화되었어요. 기존에는 공시가격의 150%를 주택 가격으로 인정했지만, 현재는 140%로 낮아졌어요. 이는 깡통 전세 위험이 있는 주택을 걸러내기 위함이에요. 셋째, 임대인의 신용도 평가도 강화되었어요. 임대인이 세금 체납 기록이 있거나 보증금 미반환 사고를 일으킨 이력이 있으면 가입이 거절될 수 있어요.

 

2. 전세보증보험 가입 절차와 시기

보증보험 가입은 전세 계약 체결일로부터 잔금 지급일 이후 1년 이내에 신청할 수 있어요. 하지만 가입 조건이 충족되는지 여부를 미리 확인하고 계약하는 것이 현명해요. 계약 전에 임대인에게 '전세보증보험 가입 동의'를 미리 요청하는 것이 좋아요. 보증보험 가입 가능 여부를 확인하려면 HUG 안심전세대출이나 보증보험 상품을 취급하는 은행(국민, 우리, 신한, 하나 등)에 문의하면 돼요.

 

보증보험 가입을 위한 주요 서류는 임대차 계약서(확정일자 필수), 등기부등본, 전입세대 열람 내역, 그리고 주택 가격을 확인할 수 있는 서류(공시가격 확인서, 매매가액 확인서 등)예요. 다가구 주택의 경우 선순위 임차인 현황 서류도 추가로 제출해야 해요. 전세보증보험의 보험료는 임대인과 임차인이 절반씩 부담할 수도 있고, 임차인 단독으로 부담할 수도 있어요. 보험료는 보증금액에 따라 달라지며, 청년이나 신혼부부에게는 할인 혜택이 주어지기도 해요.

 

3. 전세보증보험이 거절되는 경우

모든 전세 계약이 보증보험에 가입할 수 있는 것은 아니에요. 보증보험 가입이 거절되는 주요 사례들을 미리 알아두어야 불필요한 계약을 피할 수 있어요. 첫째, 선순위 채권액(근저당권)이 과도하게 많아 전세가율 기준을 초과하는 경우예요. 둘째, 신탁 부동산인데 신탁회사의 동의서 없이 계약한 경우예요. 셋째, 위반 건축물로 등재된 주택이거나, 건축물대장상 용도가 주거용이 아닌 경우예요. 넷째, 임차인보다 앞서 다른 임차인들이 소액 임차인 최우선 변제금을 받을 경우, HUG가 판단하기에 보증금 회수 가능성이 낮다고 보는 경우예요. 다섯째, 임대인의 세금 체납 기록이 많아 신용도가 낮은 경우도 해당돼요.

 

전세보증보험 가입 가능 여부는 해당 주택의 안전성을 판단하는 가장 객관적인 지표예요. 만약 임대인이 보증보험 가입을 거부하거나, 가입이 불가능한 주택이라면 계약을 재고하는 것이 현명해요. 최근에는 보증보험에 가입할 수 없는 '악성 임대인 명단'이 공개되기도 하므로, 계약 전에 HUG 홈페이지에서 임대인 명단을 확인해 볼 수도 있어요.

 

🍏 전세보증보험 주요 기관 비교 (HUG vs SGI)

구분	HUG (주택도시보증공사)	SGI (서울보증보험)
주요 대상	주택, 아파트, 다세대, 오피스텔 (보증금 한도 높음)	주택, 오피스텔, 다세대 등 (보증금 한도 제한적)
가입 조건	전세가율 90% 이내 (최신 기준), 주택가치 산정 기준 까다로움	전세가율 80% 이내 (주택유형별 상이), 가입 절차가 상대적으로 유연
특징	정부 보증 기관, 주택 가격 산정 기준이 명확하여 안전성 높음	민간 보증 기관, 전세가율 기준이 더 엄격할 수 있음

 

⚖️ 전세 계약 관련 법률 분쟁 예방 및 사기 유형 분석

전세 계약은 임대인과 임차인의 신뢰를 기반으로 하지만, 법률적인 분쟁이 발생하면 결국 계약서와 주택임대차보호법에 따라 권리가 결정돼요. 계약 기간이 만료되었을 때 보증금을 돌려받지 못하는 '보증금 미반환' 문제가 가장 흔한 분쟁 유형이에요. 이러한 분쟁을 사전에 예방하고, 만약 발생했을 때 적절하게 대응하는 방법을 알아두는 것이 중요해요.

 

1. 주택임대차보호법의 핵심 내용: 계약갱신청구권과 묵시적 갱신

주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 강력한 법률이에요. 이 법에 따라 임차인은 2년간의 계약 기간이 만료된 후, 1회에 한하여 추가로 2년간 계약 갱신을 요구할 수 있는 '계약갱신청구권'을 가져요. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 청구 의사를 전달해야 해요. 임대인은 정당한 사유 없이는 갱신 청구를 거절할 수 없어요.

 

또한 '묵시적 갱신' 제도도 있어요. 임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 종료 의사를 통보하지 않으면, 자동으로 이전과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 간주해요. 묵시적 갱신이 발생한 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 임대인은 그 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 보증금을 반환해 줘야 해요.

 

임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제) 시행 이후 임대인과 임차인 간의 분쟁이 늘어났어요. 특히 임대인이 '실거주'를 이유로 갱신 청구를 거절했으나, 실제로는 다른 세입자에게 더 높은 가격으로 전세를 놓는 경우가 발생할 수 있어요. 이러한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있어요. 따라서 계약 종료를 통보할 때와 재계약을 할 때에는 반드시 문자 메시지나 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 의사를 전달하는 것이 좋아요.

 

2. 임차권 등기 명령 제도 활용하기

계약 기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인은 '임차권 등기 명령' 제도를 활용해야 해요. 임차권 등기 명령은 임차인이 해당 주택에서 이사를 가더라도 기존에 확보했던 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주는 제도예요. 만약 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가게 되면 대항력을 잃어버리게 되고, 나중에 보증금을 회수하기 어려워져요. 이사하기 전에 반드시 임차권 등기 명령을 신청해야 해요. 임차권 등기가 완료되면, 임차인은 안전하게 다른 곳으로 이사를 갈 수 있으며, 임대인에게 보증금 반환 소송을 제기할 수 있어요.

 

3. 전세 사기 유형 분석: 이중 계약과 깡통 전세

대표적인 전세 사기 유형은 '이중 계약'이에요. 사기범이 공인중개사와 짜고 집주인 행세를 하며 계약을 체결하는 경우예요. 임차인은 사기범에게 보증금을 지급하지만, 실제 집주인은 계약 사실을 몰라 보증금을 돌려받을 수 없게 돼요. 이를 방지하기 위해서는 계약 당일 집주인 신분증, 등기부등본, 그리고 공인중개사 자격증을 철저히 확인해야 해요. 또한, 집주인에게 직접 연락하여 계약 내용을 확인하는 절차가 반드시 필요해요.

 

또 다른 유형은 '깡통 전세'예요. 이는 주택 매매 시세보다 전세 보증금이 더 높은 경우를 말해요. 임대인이 시세보다 높은 전세가로 계약을 유도한 후, 집값이 하락하면 주택을 매각하지 않고 잠적해 버리는 수법이에요. 이 경우 임차인은 보증금 전액을 회수하기 어렵게 돼요. 깡통 전세를 피하기 위해서는 계약 전 주변 시세와 근저당권을 철저히 분석하고, 전세가율이 80%를 초과하는 주택은 피해야 해요. 특히 신축 빌라나 다가구 주택은 시세 산정이 어렵기 때문에 전세가율을 더욱 보수적으로 적용해야 해요.

 

🍏 전세 계약 분쟁 유형 및 예방 대책

분쟁 유형	주요 원인	예방 대책
보증금 미반환	임대인 재정 악화, 깡통 전세, 집값 하락	계약 전 시세 확인, 전세가율 분석, 전세보증보험 가입
계약 갱신 거절 분쟁	임대인의 실거주 사유 위장, 갱신 기간 오해	계약 만료 6개월~2개월 전 내용증명 등 기록 남기기
대리인 계약 사기	위조된 위임장, 집주인 사칭	본인 통화 확인, 인감증명서 확인, 본인 계좌 송금

 

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약할 때 집주인 신분증을 확인해야 하나요?

 

A1. 네, 필수예요. 계약서에 서명하기 전에 등기부등본상의 소유자 이름과 집주인 신분증상의 이름이 일치하는지 반드시 대조해야 해요. 대리인과 계약할 경우에도 대리인 신분증과 위임장을 모두 확인해야 합니다.

 

Q2. 등기부등본은 계약 당일에만 확인해도 되나요?

 

A2. 아니요, 최소 두 번 이상 확인해야 해요. 계약서 작성 시 한 번, 잔금을 지급하는 이사 당일에 또 한 번 확인해야 안전해요. 계약서 작성 후 잔금일 사이에 임대인이 추가 대출을 받는 경우가 발생할 수 있어요.

 

Q3. 근저당권이 설정된 주택은 무조건 피해야 하나요?

 

A3. 무조건 피할 필요는 없어요. 근저당권 금액과 전세보증금의 합계가 주택 시세의 80% 미만이라면 비교적 안전한 편이에요. 다만, 비율이 높거나, 주택 가격 변동성이 큰 지역이라면 위험할 수 있어요.

 

Q4. 전입신고와 확정일자는 언제 받아야 하나요?

 

A4. 잔금 지급 후 즉시 받는 것이 가장 안전해요. 전입신고는 관할 주민센터에 가서 하고, 확정일자는 주민센터 또는 온라인 '대법원 인터넷등기소'에서 받을 수 있어요. 확정일자는 대항력 발생 시점(전입신고 다음날 0시)과 함께 보증금 보호의 기준이 됩니다.

 

Q5. 다가구 주택 계약 시 특별히 확인해야 할 점이 있나요?

 

A5. 네, 다가구 주택은 건물 전체에 대한 등기부등본을 확인해야 해요. 임대인에게 '선순위 임차인 명부'를 요구하고, 전입세대 열람 내역을 통해 모든 세입자의 보증금 총액을 확인해야 해요. 이 총액이 주택 시세 대비 과도하면 위험해요.

 

Q6. 임대인이 세금 체납 여부 공개를 거부하면 어떻게 해야 하나요?

 

A6. 임대인의 동의 없이도 임차인이 세무서에서 임대인의 국세 체납액을 열람할 수 있는 제도가 시행 중이에요. 이를 활용하여 확인하고, 임대인이 공개를 완강히 거부한다면 계약을 재고하는 것이 안전해요.

 

Q7. 전세보증보험 가입이 의무인가요?

 

A7. 의무는 아니지만, 보증금 보호를 위한 가장 확실한 방법이에요. 특히 깡통 전세 위험이 있는 주택이라면 반드시 가입을 고려해야 해요. 정부는 전세사기 피해 방지를 위해 보증보험 가입 요건을 강화하고 있어요.

 

Q8. 신탁 부동산 계약 시 주의할 점은 무엇인가요?

 

A8. 등기부등본에 소유자가 신탁회사로 기재되어 있다면, 반드시 신탁회사와 계약하거나, 임대인(위탁자)이 신탁회사로부터 받은 '임대차 계약 동의서'를 확인해야 해요. 동의서 없이 계약하면 무효가 될 수 있어요.

 

Q9. 계약 갱신 청구권은 언제 행사해야 하나요?

 

A9. 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 통보해야 해요. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 발생하거나, 계약 갱신 청구권을 행사할 수 없게 돼요.

 

Q10. 전세 계약서에 꼭 포함해야 할 특약이 있나요?

 

A10. 네, '전입신고일 이후 추가 대출을 금지한다'는 내용과 '잔금 지급일까지 등기부등본을 다시 확인하고 변동 사항 발생 시 계약을 해지한다'는 내용을 포함하는 것이 좋아요.

 

Q11. 공인중개사 없이 직거래로 전세 계약해도 안전한가요?

 

A11. 공인중개사를 통하면 중개사가 기본적인 권리 분석을 대행하므로 더 안전해요. 직거래는 수수료를 아낄 수 있지만, 모든 법률적 책임을 임차인 스스로 져야 하므로 권장하지 않아요.

 

Q12. 전세 계약 시 '깡통 전세'란 무엇인가요?

 

A12. 주택의 매매 시세보다 전세 보증금(선순위 채권 포함)이 더 높거나 비슷한 수준이어서, 집이 경매로 넘어갈 경우 임차인이 보증금을 모두 돌려받기 어려운 상황을 말해요.

 

Q13. 전세 계약서 작성 후 잔금을 치르기 전에 임대인이 근저당권을 설정하면 어떻게 되나요?

 

A13. 임차인의 대항력은 전입신고 다음날 0시에 발생하므로, 잔금 지급 당일 설정된 근저당권보다 후순위로 밀려나요. 이를 방지하기 위해 잔금일 오전에 근저당권 말소 여부를 확인하고 잔금을 치러야 해요.

 

Q14. 가계약금 지급 후 계약을 취소하면 돌려받을 수 있나요?

 

A14. 원칙적으로 돌려받기 어려워요. 가계약금도 법적으로 계약의 일부로 간주될 수 있으며, 계약 포기 시 가계약금은 위약금으로 귀속될 수 있어요. 신중하게 결정해야 해요.

 

Q15. 계약서에 확정일자를 받으면 어떤 효과가 있나요?

 

A15. 확정일자는 임차인의 보증금에 우선변제권을 부여해요. 주택이 경매로 넘어갈 경우, 확정일자 순위에 따라 보증금을 돌려받을 권리를 갖게 돼요.

 

Q16. 전세 계약 기간 중 임대인이 바뀌면 어떻게 되나요?

 

A16. 주택임대차보호법에 따라 임차인의 대항력이 있다면 새로운 임대인에게도 기존 계약 내용을 주장할 수 있어요. 기존 계약은 승계되므로 임차인이 새로 계약할 필요는 없어요.

 

Q17. 임대인이 전세보증금 반환을 거부하면 어떻게 해야 하나요?

 

A17. 계약 만료 2개월 전까지 계약 해지 의사를 명확히 통보하고, 계약 만료 후에도 보증금을 받지 못하면 '임차권 등기 명령'을 신청해야 해요. 이후 보증금 반환 소송을 진행할 수 있어요.

 

Q18. 임차권 등기 명령은 이사 가기 전에 신청해야 하나요?

 

A18. 네, 임차권 등기 명령은 임차인이 이사를 가더라도 기존 대항력을 유지시켜 주는 제도예요. 이사 전에 반드시 신청해야 보증금을 지킬 수 있어요.

 

Q19. 건축물대장에서 위반 건축물로 확인되면 어떻게 되나요?

 

A19. 위반 건축물은 강제 이행금 부과 대상이 되거나, 불법 증축된 부분에 대한 철거 명령이 내려질 수 있어요. 이 경우 주거가 불안정해지고 보증금 회수에도 문제가 생길 수 있으므로 계약을 피하는 것이 좋아요.

 

Q20. 전세자금대출을 받으려면 어떤 점을 주의해야 하나요?

 

A20. 전세자금대출은 대부분 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 보증을 기반으로 하므로, 해당 주택이 보증 심사 기준(전세가율, 근저당권 여부 등)을 충족하는지 은행에 미리 확인해야 해요.

 

Q21. 전세 계약 기간 중 전세금을 올리려면 어떻게 해야 하나요?

 

A21. 주택임대차보호법에 따라 임대인은 계약 기간 중 임대료를 증액하려면 5% 이내로만 가능해요. 계약 갱신 시에는 5% 상한제가 적용되지만, 임대인과 합의하여 상향할 수도 있어요.

 

Q22. 계약서에 있는 공인중개사 자격증도 확인해야 하나요?

 

A22. 네, 공인중개사가 정식 등록된 중개사인지 확인해야 해요. 무자격자가 중개 행위를 할 경우 법적 보호를 받기 어려울 수 있어요. '국가공간정보포털'에서 중개사 등록 여부를 확인할 수 있어요.

 

Q23. 임대인이 월세 수입이 없다고 하는데, 체납 세금 확인이 필요한가요?

 

A23. 네, 필요해요. 임대인이 월세 수입이 없더라도 재산세, 종합부동산세 등 '당해세'는 부과될 수 있으며, 이 당해세는 임차인의 보증금보다 우선하여 변제될 수 있어요. 체납 여부를 반드시 확인해야 해요.

 

Q24. 계약 만료 시점에 보증금을 못 돌려받고 다른 집으로 이사해야 한다면?

 

A24. 임차권 등기 명령을 신청해야 해요. 임차권 등기가 완료되면 이사해도 대항력이 유지되므로 새로운 집으로 전입신고가 가능해요.

 

Q25. 소액 임차인 최우선 변제권이란 무엇인가요?

 

A25. 주택임대차보호법에 따라, 주택이 경매로 넘어갈 경우 소액 임차인(지역별 기준 금액 이하의 보증금)은 근저당권자보다 우선하여 보증금 중 일정 금액을 최우선으로 돌려받을 수 있는 권리예요.

 

Q26. 임대인이 신분증 대신 운전면허증을 제시해도 되나요?

 

A26. 운전면허증도 신분증으로 인정되지만, 신분증 진위 여부를 확인하는 것이 중요해요. 경찰청 신분증 확인 서비스를 이용하거나, 공인중개사에게 신분증 진위 확인을 요청할 수 있어요.

 

Q27. 묵시적 갱신 후 임차인이 해지를 요구하면 보증금 반환은 언제까지 이루어지나요?

 

A27. 묵시적 갱신 기간 중 임차인이 해지를 통보하면, 임대인은 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 보증금을 반환해 줘야 해요.

 

Q28. 전세 계약 시 주택 시세는 어떻게 확인해야 하나요?

 

A28. 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 부동산 플랫폼(KB부동산, 네이버 부동산 등)의 시세 정보, 공시가격 등을 참고하여 종합적으로 판단해야 해요. 신축 주택은 주변 유사 주택 시세를 참고해야 해요.

 

Q29. 대리인 계약 시 잔금을 대리인 계좌로 보내도 되나요?

 

A29. 절대 안 돼요. 계약금과 잔금은 반드시 임대인 본인 명의 계좌로 송금해야 해요. 대리인에게 송금할 경우 추후 분쟁 발생 시 임대인이 수령을 부인할 수 있어요.

 

Q30. 오피스텔 전세 계약 시 주의할 점이 있나요?

 

A30. 오피스텔은 건축물대장상 '업무용'으로 되어 있는 경우가 많아요. 업무용 오피스텔을 주거용으로 임차할 경우 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하거나, 전세 대출이 불가능할 수 있어요. 반드시 주거용으로 용도 변경이 되었는지 확인해야 해요.

 

면책 문구: 이 글은 전세 계약 시 일반적인 주의사항을 안내하기 위한 목적으로 작성되었으며, 특정 법률적 분쟁에 대한 해결책을 제시하는 것은 아닙니다. 독자 여러분의 개별적인 상황에 따른 법률적 자문은 반드시 전문가(변호사, 법무사 등)와 상의하시기 바랍니다. 본문에 제시된 시세나 제도는 시점 및 지역에 따라 달라질 수 있으므로, 최신 정보를 바탕으로 계약을 진행해 주세요.

 

요약: 안전한 전세 계약을 위해서는 임차인 스스로의 적극적인 확인이 필요해요. 계약 전 등기부등본을 통해 소유자와 근저당권 여부를 확인하고, 임대인의 재정 상태(체납 세금)와 선순위 임차인 현황을 파악해야 합니다. 신탁 부동산, 다가구 주택처럼 복잡한 권리 관계가 얽힌 매물은 더욱 신중하게 접근해야 해요. 계약서에는 임차인 보호를 위한 특약사항을 명시하고, 잔금 지급 직후 전입신고와 확정일자를 받아야 해요. 마지막으로, 전세보증보험 가입을 통해 혹시 모를 위험에 대비하는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.